De keuzes die aan het begin van een bouwproject worden gemaakt, bepalen vaak het succes van het eindresultaat. Het moment waarop een bouwpartner betrokken wordt, speelt daarbij een grotere rol dan veel opdrachtgevers vermoeden. Twee termen die daarbij vaak opduiken zijn Design & Build en Engineering & Build.
De keuzes die aan het begin van een bouwproject worden gemaakt, bepalen vaak het succes van het eindresultaat. Het moment waarop een bouwpartner betrokken wordt, speelt daarbij een grotere rol dan veel opdrachtgevers vermoeden.
In de praktijk zijn drie trajectvormen mogelijk, die vooral van elkaar verschillen in hoeveel ontwerpvoorwerk er al ligt wanneer de aannemer zijn antwoord formuleert:
Beide geïntegreerde vormen (D&B en E&B) vertrekken vanuit dezelfde logica: ontwerp en uitvoering op elkaar afstemmen. Het fundamentele verschil zit in het moment waarop de bouwpartner toetreedt. Dat moment bepaalt hoeveel ruimte er nog is om het project te optimaliseren. De ene vorm is niet beter dan de andere; de vraag die aan het bouwbedrijf gesteld wordt, en de vrijheidsgraden voor het vormgeven van een antwoord, verschillen wel.
Bij klassiek aanbesteden werkt de opdrachtgever, met de hulp van een architect en ingenieursbureaus, het ontwerp volledig uit tot een detailbestek. De aannemer wordt pas nadien geselecteerd en beantwoordt dat bestek: hij biedt aan om precies datgene te bouwen wat er beschreven staat.
De opdrachtgever heeft in deze procedure een duidelijk gevoel van controle en zekerheid. De keerzijde: de aannemer komt laat in het traject en heeft nog weinig beweegruimte om het project te optimaliseren. Zijn uitvoerings- en kostexpertise kan op dat moment alleen nog leiden tot aanduidingen en clausules in het bestek, niet tot fundamenteel betere oplossingen. Ontwerpkeuzes die achteraf duur of moeilijk uitvoerbaar blijken, moeten dan via wijzigingen en meerwerken worden opgevangen — met de bekende discussies over bijkomende kosten en aansprakelijkheid tot gevolg.
Bij een D&B-traject ligt er nog geen definitief ontwerp op tafel wanneer de bouwpartner wordt geselecteerd. Het project start vanuit een programma van eisen dat de behoefte en ambitie beschrijft: het maakt duidelijk welke prestaties verwacht worden, zonder vooraf in te vullen welke oplossingen daarvoor gekozen worden.
Vervolgens wordt een bouwteam samengesteld waarin de verschillende expertises samenkomen stabiliteit, technieken, EPB, akoestiek en architectuur. Samen werken zij een ontwerp uit dat voldoet aan de verwachtingen van de opdrachtgever.
Het grote voordeel is de vrijheid die er nog in zit. Omdat alle disciplines vanaf het begin rond dezelfde tafel zitten, worden kansen en optimalisaties vroeg geïdentificeerd en kan rekening gehouden worden met alle functionele vereisten, het budget, duurzaamheidsvereisten én de uitvoerbaarheid vanaf het eerste ontwerpschets in plaats van erna. Wat je van een D&B-team mag verwachten, is een uitvoerbaar en duidelijk projectvoorstel waarin prestaties én budget gegarandeerd kunnen worden.
Belangrijk aandachtspunt: de opdrachtgever legt de uiteindelijke finale uitwerking minder zelf vast en verlaat zich op het team. Een goed programma
VIDEO AFSPELEN
Bij E&B ligt er al een ontwerp wanneer de bouwpartner in het traject stapt. De contouren van het project zijn dan meestal bepaald; het ontwerp wordt door het bouwteam technisch verder uitgewerkt en geoptimaliseerd — denk aan stabiliteitsstudies, technieken, uitvoeringsmethodes en materiaalkeuzes.
Dat betekent niet dat optimalisaties onmogelijk zijn. Integendeel. Maar de speelruimte is kleiner dan bij D&B: het team gaat op zoek naar verbeteringen binnen de bestaande randvoorwaarden.
Dat maakt E&B een logische tussenvorm: er is meer betrokkenheid en uitvoeringszekerheid dan bij klassiek aanbesteden, maar de opdrachtgever behoudt meer greep op het eindresultaat dan bij D&B bijvoorbeeld wanneer hij eerst samen met een architect het programma van eisen en het ontwerp wil verfijnen.
Wat voor beide geïntegreerde vormen geldt, is de mate van betrokkenheid van de bouwpartner. In tegenstelling tot klassieke aannemerij kan de bouwpartner bij E&B of D&B zijn expertise vroegtijdig meebrengen, zodat er in de uitvoeringsfase minder verrassingen opduiken.
Dat komt omdat ontwerpkeuzes een enorme invloed hebben op:
Wanneer een ontwerp al volledig vastligt, worden veel van die keuzes moeilijk aan te passen. Daarom biedt D&B doorgaans de meeste mogelijkheden om een project integraal te optimaliseren, en E&B meer dan het klassieke traject.
Ook binnen een E&B-traject maakt timing een groot verschil. Wanneer de bouwpartner al vóór de aanvraag van de omgevingsvergunning betrokken wordt, blijft er ruimte om ontwerpkeuzes kritisch te bekijken en bij te sturen. Wanneer de vergunning al verleend is, liggen bepaalde elementen vaak vast: gevelmaterialen, bouwvolumes, de architecturale verschijningsvorm, bepaalde materiaalkeuzes. Hoe specifieker die zaken in de vergunning zijn opgenomen, hoe kleiner de ruimte om later nog optimalisaties door te voeren. Het is daarom vaak verstandig om in deze fase enkel datgene vast te leggen wat noodzakelijk is.
Zelfs wanneer ontwerp en vergunning al vergevorderd zijn, beschikt een E&B-team nog over belangrijke hefbomen. Vooral binnen het gebouw blijft vaak veel speelruimte bestaan:
Stabiliteit. Kan de draagstructuur efficiënter worden uitgewerkt? Zijn er alternatieve oplossingen mogelijk die dezelfde prestaties leveren?
Technieken. Technische installaties vertegenwoordigen een aanzienlijk deel van het bouwbudget. Optimalisaties in HVAC, ventilatie, elektrische installaties en energieconcepten hebben een grote impact op zowel investerings- als exploitatiekosten.
Uitvoering en fasering. Soms zit de grootste winst niet in het ontwerp zelf, maar in een slimmere aanpak van de uitvoering. Door een project anders te organiseren, kunnen doorlooptijden verkort en kosten beperkt worden.
Wie het klassieke detailbestek loslaat om in D&B of E&B te werken met prestatiebestekken, ruilt vastliggende oplossingen in voor meer vrijheid voor verschillende antwoorden. Die vrijheid is precies de meerwaarde, maar ze werkt alleen als het kader helder is.
De mogelijke valkuil, vooral bij D&B en in mindere mate ook bij E&B: wanneer het programma van eisen niet voldoende duidelijk is, krijgen opdrachtnemende partijen de achterliggende doelstellingen moeilijk goed in beeld. Een vaag PVE leidt zelden tot een slechte offerte, maar wel mogelijks tot een niet optimale oplossing.
De les is niet dat D&B of E&B daardoor minder geschikt zou zijn, maar dat de inspanning verschuift: waar bij klassiek aanbesteden de detailuitwerking van het bestek de zware fase is, ligt die bij geïntegreerd bouwen in het scherp formuleren van de doelstellingen, het kader en de beoordelingscriteria in het programma van eisen. Hoe beter dat kader, hoe meer de vrijheid van de bouwpartner zich vertaalt in betere oplossingen in plaats van interpretatieverschillen.
Een eerste kennismaking begint wat ons betreft met luisteren. Tijdens dit gesprek wil Sébastien vooral uw bouwdroom en de bijhorende randvoorwaarden goed begrijpen. Wat zijn uw ambities, verwachtingen en aandachtspunten? Van daaruit licht hij graag toe welke mogelijkheden er zijn en hoe ibens daarin waarde kan bijbrengen. Plan vrijblijvend een kennismakingsgesprek en ontdek samen of er een basis is om verder op te bouwen.
